競売にかかった自分の不動産を自分で落札

競売にかけられた本人は入札には参加できません。
競売への入札は債務者本人でなければ参加することが可能でので知人や親戚などに落札してもらうことができます。

競売にかけられた方が買い戻しを直接行うことはできませんので、お金を用意して信頼の置ける誰かに落札の代行をしないといけませんね。


競売で買い戻し【親または兄弟に落札してもらう】

最近の住宅ローンには連帯保証人が付いていることが少なくなったと聞いております。 競売に参加出来ないのは申立を受けた債務者と連帯債務者だけですので、連帯保証人も入札には参加出来ます。

しかし、連帯保証人は保証してやった方が、競売後に残ったローンの返済が出来ない場合には本人に替わり支払をしなければなりませんので、余程の資力が無いと難しいかもしれませんよ。


不動産の親子間売買
現金で購入出来る協力者が居ない場合には買い戻しに失敗する場合が多いようです。
ローンの融資を受けて購入する場合、ローンが通る事が大前提になります。 そこで、住宅ローンに強い不動産会社に依頼を出来たか否かがムチャクチャに大きくさゆうして来るようです。

競売で買い戻すより任意売却の方が確実でしょ

競売で確実に落札をするには、競売の専門家にお願いをするのがベストな方法でしょう。

競売業者の一般的な入札価格の決め方;
業者の入札価格 = 物件の相場(市場価格)- 諸経費の合計額 - 業者の利益

そして、確実に落札を考えるのであれば、プラスアルファを加算しなければならないでしょう。 競売には不特定多数の方々が入札をします。 その方々の価値観がこれまた大きく異なります。

確実性を求めるのなら任意売却でしょうね!
任意売却であれば、金融機関から『いくらいくらなら売却可能ですよ。』と明確な数字が提示されます。 その金額にそって住宅ローンを組むなり現金を用意したりすることが出来ます。


リースバックという考え方

自分には、現時点ではまとまったお金は用意出来ないが、1年後・2年後にまとまったお金が用意出来るというのであれば、このリースバックという方法も有りなのではないでしょうか?

リースバックとは:
一旦、誰かに自宅を購入・落札してもらうのです。 そして、その自宅を購入者または落札者と賃貸契約を結んで借りるのです。

自分とは全然無関係な方が落札をしてしまった場合などでは、賃貸出来るか、買い戻しが出来るかは不明です。


競売の利点

任意売却の場合、同姓のお父さんとか奥さんが購入することは出来ません。 しかし、競売は実の父親でも連帯債務者になっていなければ競売に参加できます。

奥様にしてもしかりです。 奥様が連帯債務になっていなければ入札に参加することが出来ます。 しかし、そのお金がどこから出て来るかが問題です。

任意売却の欠点
競売の方が任意売却に比べて1割~2割ほど安く購入することが出来ます。 ただし確実性には欠けます。

低い金額で購入出来た場合
競売で安く落とせた場合、その分、多くの未返済金が残る事になります。 残る借金は返済をしなければならないので、どのポイントに自分の価値観を置くかでしょう。


不動産業者に購入してもらう

競売専門業者さんに落札してもらい一時的にその不動産のオーナーになってもらう。 そして時期を見計らい自分の名義に書き替える。

任意売却専門業者さんに一時的に一時的にオーナーになってもらい、そして同じく時期を見計らい自分で買い戻す。

競売にしても任意売却にしても身内のかたの協力、友人の協力が仰げる方々ばかりではないでしょう。 しかし、誰かがお金を出さなければ、その不動産は第三者に買われてしまうのです。

今は、何らかの都合で協力者が居ないけれども、近い将来、お金を出してくれる人が居るという場合には有効な方法でしょう。


競売を勧める競売専門業者さん
競売専門業者さんに話をおうかがいしたり、彼たちのホームページを拝見させていただくと、任意売却をやっている業者さんに対し敵視しているような空気が有ります。 競売業者さんは任意売却より競売の方が有利だと説きます。 どちらを選ぶかはジックリと考えた方がようでしょう。

トラブルも多いようです

買い戻してもらえないトラブルが結構多いとのことです。

1年後に買い戻します。 2年後に買い戻します。 というような買い戻しの約定書を締結していても、1年後・2年後・3年後に至っても全然金策が出来ていなかったり、全然買い戻しの協力者が現れなかったりで、買い戻してもらえない事が多いようです。

買い戻してもらえない場合は、売却をしますという契約になっていますので、ほとんどの投資家さんたちは売却するらしいのですが・・。 事はスンナリとは行かないそうです。

売るにあたり、鬼呼ばわり・詐欺師呼ばわりされることはザラだそうです。 挙げ句の果てに、占有権を主張して来たり立退料を主張して来たりは当たり前。 中には裁判まで発展することも有るそうです。

裁判でも勝つことは分かっていても弁護士費用と時間が勿体ないと業者さんが嘆いていました。